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Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie construida comprobada por el tasador.
En el caso de elementos de edificios la superficie construida adoptada se incrementará un 10%, en concepto de parte proporcional de zonas comunes. En caso de adoptar un porcentaje superior se deberá indicar de manera justificada.
En el informe de tasación se deben indicar siempre las superficies útiles y construidas comprobadas, tras una medición realizada "in situ".
Valoración de terrazas o espacios exteriores singulares (porches, terrazas, etc):
Se deben valorar por separado los espacios exteriores privativos que superen el 15% de la superficie construida comprobada.
Las terrazas que no superen el 15% y estén cubiertas en al menos tres de sus lados se computarán al 100% dentro de la superficie del elemento. En el caso de que no se encuentren cubiertas en tres de sus lados se computarán al 50% dentro de la superficie comprobada.
Caso de no acceder al interior del inmueble:
Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o los elementos del edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral.
Diferencias de superficies:
Viviendas VPO:
A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente. En caso de no disponer de este documento, se adoptará en primer lugar la útil registral; sino consta en la documentación registral, se adoptará la útil comprobada en la visita, siempre y cuando, ninguna de las dos supere el máximo establecido por ley, en cuyo caso se adoptará la máxima establecida por ley.
En el caso de garajes y trasteros no se pueden superar las superficies útiles máximas permitidas por la ley para determinar el valor máximo legal, es decir, 25 m² y 8 m² útiles respectivamente.
Las plantas bajo rasante, plazas de garaje y trastero se considera que no tienen repercusión, por tanto su valor es cero.
En el caso de viviendas VPO el valor del suelo se considera que está limitado al 15% del valor máximo legal.
Los costes de construcción serán determinados por el tasador en función de las características constructivas del bien valorado.
Los gastos necesarios a aplicar sobre el coste de construcción serán siempre del 15%.
Es la relación existente entre el valor de reemplazamiento neto y el valor unitario de mercado adoptado. En general debe encontrarse entre 1,00 y 1,35. No pudiendo ser inferior a 1. En caso de valorar elementos sin repercusión de suelo (garajes, trasteros, etc.) se puede superar el valor de 1,35.
En el caso de viviendas VPO al estar limitado el valor de suelo al 15% del valor máximo legal el coeficiente K siempre será superior a 1,35.
El valor del seguro de incendios dependiendo de la finalidad del informe se determinará de la siguiente manera:
1.- Finalidad garantía hipotecaria:
Tasación – Suelo (en Tasa denominado “S”).
2.- En otras “finalidades” (cobertura de provisiones técnicas, subasta, valoración de patrimonio, valor de mercado, etc):
Menor entre: Tasación–Suelo o VRB–SUELO (en Tasa denominado “B”) en edificios.
Tasación – Suelo (en Tasa denominado “S”) en elementos de edificios o viviendas unifamiliares.
En el caso de aplicar más de un método para determinar el valor de tasación de un inmueble (comparación, actualización, valor máximo legal, etc.), éste será siempre el menor de los determinados por los diferentes métodos.
Las valoraciones intermedias y finales de obra (seguimientos de obra) deberán ser realizados por el técnico tasador, con el mayor rigor, prestando especial interés en: las comprobaciones sobre el estado de la construcción, el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada, así como cualquier otra circunstancia que pueda afectar al valor de tasación.
En el análisis que realiza el técnico tasador sobre el estado de la obra, debe indicar en su informe si la obra se encuentra en construcción, parada o terminada.
En la visita de inspección ocular a la obra, el técnico tasador debe comprobar el avance y porcentaje de obra ejecutada y estimar si se ajusta al indicado en el Certificado emitido por la Dirección Facultativa de la Obra. Para ello, el técnico tasador deberá realizar un amplio reportaje fotográfico que identifique y muestre el estado actual de todas y cada una de las unidades o inmuebles que integran la promoción objeto de valoración.
No se debe dar por bueno el porcentaje y avance de la obra Certificado por la Dirección Facultativa de la misma, sin haber realizado las comprobaciones y análisis sobre el estado de la construcción que lo ratifiquen. En el caso en que el técnico tasador considere que hay discrepancias entre lo observado en la visita realizada, con relación a lo Certificado por la Dirección Facultativa de la Obra, lo debe poner de manifiesto en su informe de seguimiento de obra (o en tasaciones de inmuebles en construcción), indicando el porcentaje que estime realmente ejecutado relativo al avance de las obras, así como el coste de construcción actual correspondiente.
- Tipo de actualización y rentas esperadas:
En todos los casos que contempla la Orden ECO/805/2003, para la aplicación de este método, cuando se adopte un tipo de interés real, esto es, deduciendo el efecto inflacionista del tipo de interés nominal, se deducirán de la rentabilidad de la Deuda del Estado a cinco años, el efecto inflacionista (IPC interanual), y a su vez las rentas a introducir en los flujos de caja futuros serán rentas netas, esto es, no se verán afectadas por el efecto inflacionista en cada periodo considerado. Por lo tanto, se utilizan dos deflactaciones, que afectan tanto al numerador como al numerador.
En el numerador, tomando los flujos de caja contractuales esperados se dividen por el factor (1 + IPC1) el primer año, por (1 + IPC1) x (1 + IPC2) el segundo año, y así sucesivamente. De esta manera se obtienen los flujos de caja corregidos reales y no los nominales (monetarios).
En el denominador, a su vez hay que corregir el tipo nominal que se haya adoptado, de acuerdo con la fórmula:
Si se considerara una expectativa de subidas de precios diferentes cada año, habría que ir calculando el producto año a año.
En definitiva, para corregir los cálculos meramente monetarios y transformarlos en reales, hay que deflactar tanto los flujos de caja como el propio tipo de interés.
· Cálculo de la Tasa real de la Deuda Pública del Estado a cinco años:
Dado que la rentabilidad media anual de la Deuda Pública del Estado a cinco años que indicamos en las tasaciones, es un tipo de interés nominal (euros corrientes), para convertirla en un tipo de interés real (euros constantes) le deducimos el efecto inflacionista. Para ello la fórmula a aplicar es la siguiente:
Nota: Las Tasas y el IPC se introducen en la fórmula en tanto por uno.
- Valor de reversión (VR):
· Caso de existencia de un mercado de alquileres:
El valor de reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que está edificado, esto es:
· Caso de otros inmuebles en explotación económica:
El valor de reversión al final del periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación será el valor de reemplazamiento neto en dicho momento, esto es:
Teniendo en cuenta que la vida útil estimada para este tipo de inmuebles es reducida (máxima de 35 años) se considera que una parte del inmueble (cimentación, estructura, albañilería,...) puede tener una vida útil superior de 50, 75 e incluso 100 años. Por tanto, para esta parte del inmueble puede adoptarse una vida útil más amplia, por lo que el inmueble tendrá una vida útil remanente cuando finalice la vida útil de la explotación.
Tanto en estos dos casos, como en el de inmueble arrendado en la fecha de la tasación, se deberá justificar la plusvalía o minusvalía del suelo considerado. En base al principio de prudencia y en función de la situación actual del mercado inmobiliario, no se considerará actualmente plusvalía alguna en periodos de tiempo inferiores a 10 años, esto es, r = 0 %.
En el caso de tasación de hoteles el valor estimado del mobiliario y enseres o equipo no inmobiliario, se indicará sólo en el apartado de observaciones. Este valor relativo se tendrá en cuenta al tomar los flujos de caja, por lo que ya estará incluido en el valor de mercado por actualización de rentas.
Se determinará el valor del suelo, considerando un porcentaje del 18 % (15+3) de gastos necesarios de promoción y de comercialización normales estimados; y adoptando el margen de beneficio sin financiación que establece la tabla de la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden EHA/3011/2007 para cada tipo de inmueble.
En el caso de considerar financiación ajena, el valor del suelo será el mismo, y se adoptará un porcentaje del 22 % (15+3+4) de gastos necesarios de promoción, de comercialización y financiación normales estimados, por lo que el margen de beneficio del promotor resultará inferior al que establece la tabla citada para cada tipo de inmueble.
Por lo tanto, el valor del suelo no depende de la estructura de la financiación, Sin embargo, un promotor que se endeuda tiene mayores costes, por lo que su margen de beneficio debe disminuir en la misma proporción, para no alterar el valor del suelo determinado en ambos supuestos.
La forma de calcular un tipo de interés (o de actualización) equivalente al tipo de interés o de actualización anual, para periodos distintos al año, es el siguiente:
1. Si el solicitante de la tasación es el promotor, se adoptará el valor máximo legal de venta fijado en la calificación provisional, de acuerdo con el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, que en el artículo 10, apartado 5 dice que Los precios máximos de las viviendas protegidas de nueva construcción figurarán en la calificación provisional y no podrán modificarse, ni en esta ni en la calificación definitiva, una vez obtenido por el promotor el préstamo convenido, con la conformidad del Ministerio de Vivienda, incluso si dicho préstamo no se hubiera formalizado. Por lo tanto, el promotor no puede vender la finca por un precio superior al precio máximo legal fijado en la calificación provisional.
2. Si el solicitante de la tasación es alguien distinto al promotor, se adoptará el valor máximo legal vigente correspondiente a la segunda transmisión, ya que se considera que la finalidad de la tasación generará una primera transmisión a favor del solicitante de la tasación y el mismo solicita la tasación para conocer el valor máximo legal de venta en segunda transmisión. Por lo tanto, se incluirá la siguiente advertencia general: “Actualmente la vivienda está inscrita registralmente a nombre del promotor, por lo que el valor máximo legal expresado en el presente informe de tasación será válido en el caso de producirse la primera transmisión”.
En todos estos casos se deberá incluir la advertencia general, siempre que no se haya dispuesto de Certificado de precio máximo legal vigente emitido por Entidad pública competente: “No se ha dispuesto de Certificado Oficial del Precio Máximo Legal de venta de la finca, emitido por la Consejería de la Vivienda, por lo que pudieran existir ligeras diferencias entre este valor y el calculado en el presente informe de tasación.”